Blog: Haftet ein Immobilienmakler für einen falschen Verkehrswert?
Nachdem sich ein privater Verkäufer für den Verkauf seines Objekts eines Immobilienmaklers bedient hat, stellt er fest, dass sein Nachbar ein nahezu identisches Objekt zu einem um 40 % höheren Kaufpreis veräußern konnte. Nun fragt sich der Verkäufer, ob er einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Immobilienmakler hat, der ihm zu dem vergleichsweise niedrigen Kaufpreis geraten hat. Zu Recht? – Ja, unter gewissen Voraussetzungen sagt der Bundesgerichtshof in einem Beschluss vom 02.Dezember 2015 zu dem Az.:I ZR 47/15.
Eine Fehleinschätzung des objektiven Verkehrswertes kommt den Immobilienmakler unter Umständen teuer zu stehen: denn er schuldet eine sachgerechte Einschätzung des objektiven Verkehrswertes, allerdings billigt ihm die Rechtsprechung einen Toleranzwert von 20 % zu. Der Schadensersatzanspruch des Verkäufers kann dann bei einer Fehleinschätzung von mehr als 20 % darauf gestützt werden, dass die bewertete Immobilie bei korrekter Wertfestsetzung zu einem für den Verkäufer günstigeren, also höheren Kaufpreis veräußert worden wäre. Der Immobilienmakler haftet also auf den Differenzschaden. In der Praxis ist es allerdings problematisch den Differenzschaden zu beweisen.
Denn der anspruchsstellende Verkäufer trägt in vollem Umfang die Darlegungs-und Beweislast für seinen Schadensersatzanspruch, insbesondere den objektiven Verkehrswert und den Ursachenzusammenhang zwischen Falschberatung und irriger Verkehrswerteinschätzung durch den Immobilienmakler. Im Zweifel läuft dies auf ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen hinaus. Einen ersten Anhaltspunkt bieten aber bereits die Grundstücksmarktberichte der örtlichen Gutachterausschüsse, welche die tatsächlich beurkundeten notariellen Kaufverträge erfasst und im jeweiligen Jahr nach Art der Immobilie auswertet. Dadurch ergibt sich ein durchschnittlicher Verkehrswert.
Erstellt von Rechtsanwalt Uwe Piehl, Kanzlei für Immobilien- und Mietrecht
Nordanschlag Heft 304 | September 2020
