Experten-Wissen aktuell:

Betriebskosten bei gemischter Nutzung – Gewerbe und Wohnung

Der Mieter eines gemischt genutzten Mehrfamilienhauses fragt sich, ob die Betriebskosten durch das im Erdgeschoß befindliche Gewerbe (Restaurant, Friseur etc.) nicht unverhältnismäßig hoch sind und rügt mit seinem Widerspruch gegen die aktuelle Betriebskostenjahresabrechnung einen Mehrverbrauch durch erhöhtes Müllaufkommen, Wasser/Abwasser und Erhöhung der Grundsteuerkosten.

Das Gewerbe verursache viel höhere Kosten durch Publikumsverkehr und der Mieter werde die
Betriebskosten des Restaurants nicht mitbezahlen. Es müssten die Kosten des Gewerbes vorab
rausgerechnet werden. Belegeinsicht am Ort der Hausverwaltung unternimmt der Mieter nicht.

Der Vermieter klagt die Nachforderung aus der aktuellen Betriebskostenabrechnung ein und gewinnt.
Ungerecht? Jedenfalls ist der Vermieter im Recht, wenn er für die gewerblichen Einheiten keinen
sog. Vorwegabzug unternimmt, vgl.BGH, Urteil vom 10.Mai 2017, Az.:VIII ZR 79/16-juris.

Der Mieter hingegen muss beweisen, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen. Der pauschale Hinweis, dass Gewerbe Mehrkosten verursache, reicht jedoch nicht.

Daher ist dem Mieter anzuraten, die Belegeinsicht am Sitz des Vermieters zu nehmen. Ist der Sitz des
Vermieters (Hausverwaltung) in einer anderen Stadt, muss der Mieter Kopierkostenerstattung anbieten und um Belegzusendung bitten.

Tut der Mieter dies nicht, wird er im Ergebnis so behandelt, als wäre die Abrechnung beanstandungsfrei.

Erst durch die Belegeinsicht wird der Mieter in die Lage versetzt, konkret darzulegen, dass mehr Müll entsteht und mehr Abwasser verbraucht wird und erst dann, muss der Vermieter den Mieter widerlegen.

Daher muss ein Mieter zur Wahrung seiner Rechte nicht nur innerhalb der Jahresfrist Widerspruch erheben, sondern auch durch Belegeinsicht konkretisieren. Im Übrigen muss er dies „jedes Jahr aufs Neue“ tun. Der Hinweis auf einen Widerspruch in den Vorjahren reicht nicht.

Erstellt von Rechtsanwalt Uwe Piehl, Kanzlei für Immobilien- und Mietrecht